物件価格・頭金・金利をもとに、月々の返済額と住宅ローン控除額を試算します。
| 新築（注文住宅・新築マンション） | 物件価格の3〜6%が目安。デフォルトは中間値の5% |
| 中古（戸建・マンション） | 仲介手数料が発生するため物件価格の6〜9%が目安。デフォルトは中間値の7.5% |
| 出典 | LIFULL HOME'S・各不動産情報サイトの相場データ |
| 変動金利（デフォルト1.45%） | 2026年10月時点の主要都市銀行の変動金利の中央値（価格.com集計：1.450%）。主要金融機関の最優遇金利は1.195〜1.275%ですが、実際の適用金利は審査で決まり、最優遇より高くなることが多いため、中央値を初期値にしています。日銀の利上げ継続方針により、今後上昇する可能性があります |
| 固定金利（デフォルト3.83%） | 住宅金融支援機構フラット35（2026年10月・借入期間21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利3.830%。現行制度になった2017年10月以降で最高の水準です。全期間固定のため返済額が変わらない安心感がある反面、変動より高めです。固定金利は毎月変わるため、申込時点の金利を確認してください |
| 制度改正の概要 | 令和8年度税制改正により適用期限を2030年12月31日まで5年延長。控除率0.7%は変更なし |
| 新築：認定長期優良・低炭素住宅 | 一般世帯4,500万円／子育て世帯等5,000万円・控除期間13年 |
| 新築：ZEH水準省エネ住宅 | 一般世帯3,500万円／子育て世帯等4,500万円・控除期間13年 |
| 新築：省エネ基準適合住宅 | 一般世帯3,000万円／子育て世帯等4,000万円・控除期間13年（2028年以降は原則対象外の予定） |
| 新築：その他の住宅 | 2024年以降に建築確認を受けた場合、控除対象外（借入限度額0円） |
| 中古：認定長期優良・ZEH水準 | 2026年度改正で拡充。一般世帯3,500万円／子育て世帯等4,500万円・控除期間が10年→13年に延長 |
| 中古：省エネ基準適合住宅 | 一般世帯2,000万円／子育て世帯等3,000万円・控除期間13年（改正で3年延長） |
| 中古：その他の住宅 | 省エネ基準未満は引き続き借入限度額2,000万円・控除期間10年 |
| 床面積要件 | 2026年度改正で50㎡→40㎡以上に緩和（合計所得1,000万円超は50㎡以上） |
| 出典 | 国土交通省・財務省「令和8年度税制改正大綱」（2025年12月26日公表） |
物件価格・頭金・金利・返済期間から、月々の返済額・総返済額・利息と、住宅ローン控除でいくら戻るかを試算します。金利が将来変わる場合のシナリオも設定できます。
借入額は「物件価格 ＋ 諸経費 − 頭金」です。諸経費は、新築は物件価格の5%、中古は7.5%を目安に自動計算し、金額を直接変更することもできます。返済方式は、元利均等（毎月の返済額が一定）と元金均等（毎月の元金が一定で、返済額は徐々に減る）から選べます。
金利は変動と固定から選べ、初期値は変動1.45%（主要都市銀行の中央値）、固定3.83%（フラット35の最頻金利）の目安で、いずれも2026年10月時点です。変動金利では、「◯年後に金利が△%になる」というシナリオを追加できます。金利が変わるたびに、元利均等は残りの期間で月々の返済額を再計算し、元金均等は残高に応じた利息に切り替えて、総返済額と利息を計算し直します。
各年の控除額は「年末のローン残高（借入限度額まで）× 0.7%」で計算します。借入限度額と控除期間は、新築か中古か、省エネ性能（認定長期優良住宅・ZEH水準・省エネ基準適合など）、子育て世帯等にあたるかどうかで変わります。さらに、実際に戻る額は、その年の所得税額と住民税の控除上限（課税所得×5%、最大9.75万円）の合計を超えないため、年収が低いと満額を受け取れません。制度上の限度額と期間は、「借入限度額・控除期間の根拠」に載せています（2026年度の税制改正を反映しています）。
年収から給与所得控除を引き、累進税率（5〜45%）をあてはめて所得税を概算します。扶養控除や社会保険料控除など他の所得控除は考慮しないため、実際の税額はこれより低くなるのが通常です。共働きで世帯年収を合算している場合は、実際は個人ごとに控除枠が分かれるため、この試算より有利になることがあります。
繰り上げ返済、ボーナス払い、団体信用生命保険料や火災保険料の違い、固定資産税などの維持費は含みません。控除額は概算なので、実際の金額は確定申告や年末調整の際に確認してください。
元金均等は、序盤の返済額が大きい代わりに元金が早く減るため、総利息は元利均等より少なくなります。元利均等は、毎月の返済額が一定で家計の見通しが立てやすい反面、同じ金利なら総利息は多くなります。このシミュレーターで、返済額の推移と総返済額を比べられます。詳しくはコラム「頭金は入れるべき？元利均等と元金均等どっちがいい？」で解説しています。
控除額は、制度上の上限（年末残高×0.7%）と、その年の所得税額に住民税の控除上限（課税所得×5%、最大9.75万円）を足した額のうち、小さいほうになります。年収が低い、または所得税・住民税が少ない場合は、制度上の上限まで控除しきれません。その場合は、結果に「上限で頭打ち」と表示されます。
控除の対象になるのは借入限度額までで、超えた分には控除が適用されません。借入額が限度額を超えている場合は、画面に注意が表示されます。
金利変更シナリオに「◯年後に△%」を入れると、その後の月々の返済額と総返済額の変化を確認できます。将来の返済額が家計に収まるかを、シナリオを変えながら試してください。変動金利と固定金利の考え方や、金利の見通しは、コラム「住宅ローンの選び方」で解説しています。
受けられます。中古住宅も、省エネ性能に応じて借入限度額と控除期間が決まります。このページは2026年度の税制改正の内容を反映していますが、制度は改正されることがあるため、最新の内容は国税庁や税務署で確認してください。