収入・生活費・子どもの費用・老後積立をもとに、無理なく払える住宅費を逆算します。
| 変動金利（デフォルト1.45%） | 2026年10月時点の主要都市銀行の変動金利の中央値（価格.com集計：1.450%）。主要金融機関の最優遇金利は1.195〜1.275%ですが、実際の適用金利は審査で決まり、最優遇より高くなることが多いため、中央値を初期値にしています。日銀の利上げ継続方針により、今後上昇する可能性があります |
| 固定金利（デフォルト3.83%） | 住宅金融支援機構フラット35（2026年10月・借入期間21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利3.830%。現行制度になった2017年10月以降で最高の水準です。全期間固定のため返済額が変わらない安心感がある反面、変動より高めです。固定金利は毎月変わるため、申込時点の金利を確認してください |
| 金利の見通し | 変動金利は短期金利に連動し変動するため、長期シミュレーションでは上昇リスクを加味した金利を設定することを推奨 |
| 設定値（300万） | 金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査（2024年）」30代2人以上世帯の金融資産中央値250万を参考に設定 |
| 前提 | 額面年収から、社会保険料（年収の14.5%）・所得税（給与所得控除・基礎控除48万円・復興特別所得税を含む）・住民税（課税所得の10%）を引いた手取り年額を概算します。 |
| 月収とボーナス | 手取り年額を「月給12ヶ月＋ボーナス2ヶ月」の14分割にして、月収とボーナスに振り分けます。 |
| 目安 | 年収450万円で手取り約354万円（月25.3万円＋ボーナス50.5万円、手取り率約79%）。 |
| 考慮していないもの | 扶養控除・配偶者控除・各種保険料控除・住宅ローン控除・ふるさと納税・通勤手当など。実際の手取りは給与明細や源泉徴収票で確認できます。 |
| 初期値（60歳から70%） | 60歳定年のあと65歳まで再雇用で働く場合、嘱託・契約社員への切り替えや、役職・職務・勤務時間の変更で、給与が下がる会社が多数派です。下がり幅は会社や職種で大きく異なり、定年前の6〜8割程度とされることが多いため、その中央付近の70%を初期値にしています。 |
| オフにする場合 | 65歳定年制の会社や、定年の廃止、60歳以降も給与が下がらない会社に勤めている場合は、チェックを外してください。1人目と2人目は、それぞれ別に設定できます。 |
| 含まれないもの | 高年齢雇用継続給付（2025年4月から最大10%）や、在職老齢年金による年金の調整は、計算に含めていません。 |
| 出典 | 厚労省「令和5年就労条件総合調査」（2023年実施） |
| 大卒定年退職者の平均 | 1,896万円（退職給付制度のある企業74.9%のみ対象）。制度あり企業内の中央値は約1,100〜1,400万と推定。制度のない企業・短期勤続・中小企業では大幅に低くなる |
| 初期値（月収25.3万・ボーナス50.5万） | 年収450万円（税込）を「簡単入力」で換算した値（手取り年額約354万円）。 |
| 年収450万円の根拠 | 厚労省「賃金構造基本統計調査」令和6年、30〜34歳・男性・正社員の所定内給与は月32.3万円（額面）。月給12ヶ月＋ボーナス2ヶ月の14ヶ月分で約452万円≒450万円。 |
| 収入の伸び率（1.3%） | 賃金カーブ＋インフレ連動−役職定年の下落をならした30年平均 |
| 前提 | 額面年収から、社会保険料（年収の14.5%）・所得税（給与所得控除・基礎控除48万円・復興特別所得税を含む）・住民税（課税所得の10%）を引いた手取り年額を概算します。 |
| 月収とボーナス | 手取り年額を「月給12ヶ月＋ボーナス2ヶ月」の14分割にして、月収とボーナスに振り分けます。 |
| 目安 | 年収450万円で手取り約354万円（月25.3万円＋ボーナス50.5万円、手取り率約79%）。 |
| 考慮していないもの | 扶養控除・配偶者控除・各種保険料控除・住宅ローン控除・ふるさと納税・通勤手当など。実際の手取りは給与明細や源泉徴収票で確認できます。 |
| 出典 | 厚労省「令和5年就労条件総合調査」（2023年実施） |
| 2人目のデフォルト（500万） | 女性は在職期間が男性より短く退職金は低め。制度あり企業内でも女性の中央値は300〜400万と推定される。制度なし・短期勤続の場合は0円 |
| 初期値（月収22.3万・ボーナス44.6万） | 年収395万円（税込）を「簡単入力」で換算した値（手取り年額約312万円）。フルタイム勤務を前提にしています。 |
| 年収395万円の根拠 | 厚労省「賃金構造基本統計調査」令和6年、30〜34歳・女性・正社員の所定内給与は月28.2万円（額面）。月給12ヶ月＋ボーナス2ヶ月の14ヶ月分で約395万円。時短勤務やパートを含む国税庁「民間給与実態統計調査」の平均値は、フルタイム前提の初期値には使っていません。 |
| 収入の伸び率（1.3%） | 賃金カーブ＋インフレ連動−役職定年の下落をならした30年平均 |
| 生活費（12万） | 家計調査2024年 食料89,936円（約9万）＋光熱水道18,088円（約1.8万）＋通信費約1.3万の合計 |
| 車（3万） | 自動車関係費（保険・維持費・ガソリン等）の月額概算 |
| 娯楽費（3万） | 家計調査2024年 教養娯楽費26,372円（約2.6万）を丸め設定 |
| 保険料（2万） | 生命保険文化センター「2024年度生活保障に関する調査」夫婦世帯の保険料中央値は約2万円（平均約3万円だが高額加入者に引き上げられるため中央値を採用） |
| 設定値 | 2.0%（日銀の物価安定目標と同値） |
| 過去50年平均（1975〜2024年） | 約1.7%。1970年代はオイルショックで年10%超、1995〜2020年代前半はほぼゼロ〜マイナスのデフレ期が続いた |
| 100年平均が参考にならない理由 | 1945〜1950年の戦後超インフレ（4年で物価約5倍）が全体を歪めるため不適 |
| 直近の実績 | 2022〜2024年の消費者物価上昇率：約2〜4%（エネルギー・食料価格の高騰） |
| 長期想定 | 50年平均1.7%に上振れリスクを加味して2%に設定。食料・光熱費は平均を上回る傾向 |
| 平均総額 | 約580万円（生命保険文化センター「生活保障に関する調査」2022年） |
| 内訳 | 初期費用（住宅改修等）約69万＋月額費用約8.3万×平均61ヶ月 |
| 在宅介護 | 月5〜8万円・期間4〜8年が多い |
| 施設入居 | 月8〜20万円（特養：月8〜13万、有料老人ホーム：月15〜30万） |
| 注意 | 夫婦2人分は合算してください。介護保険適用後の自己負担額が目安 |
| 想定条件 | 夫婦2人暮らし・定年65歳・年金受給65歳・想定寿命90歳・インフレ2%・持ち家（ローン残なし）・定年後就労なし |
| 月不足額 | 老後の月支出26万円（持ち家）− 年金20万円 ＝ 6万円/月不足 |
| 計算方法 | 月不足額6万×12ヶ月×インフレ積算係数32.0（2%・25年）＝ 2,306万円 |
| インフレ積算係数 | 2%・25年の複利積算 = (1.02²⁵−1)÷0.02 ≒ 32.0 |
| 詳細試算 | 「老後資金いくら必要？」ページで年齢差・繰り下げ受給・単身後の費用変化なども考慮可能 |
「毎月いくらまでなら住宅ローンを払い続けられるか」を、老後までの家計全体のシミュレーションから逆算します。銀行が貸してくれる上限額ではなく、老後資金や子育て費用を確保したうえで払える金額を求めるのが特徴です。
月々の住宅費（ローン返済額）を少しずつ変えながら、現在から定年までの家計を年ごとにシミュレーションし、次の2つを同時に満たす最大の金額を探します。（1）どの年も、資産が「生活防衛ライン」を下回らないこと。（2）定年時の資産が、必要老後資金に余裕率を掛けた目標以上になること。
「ゆとり重視」は老後資金の目標を20%上回り、生活防衛資金を生活費6か月分確保します。「バランス型」は10%・3か月分、「住宅優先型」は5%・1か月分です。生活防衛ラインは、住宅費と子どもの費用を除いた生活費（生活費・車・保険・娯楽・その他）に、インフレと月数を掛けて計算します。余裕を大きくするほど、買える金額の目安は小さくなります。
手取り月収は伸び率で毎年増やし、ボーナスは据え置いて、定年年齢まで計上します。60歳以降は、雇用延長（再雇用）で収入が下がる想定を初期値でオンにしており、月収・ボーナスの両方に定年前の70%を掛けます（年齢と割合は1人目・2人目それぞれ変更でき、オフにもできます）。生活費は毎年インフレ率で増やします。子どもの費用は、進学パターンごとの年齢別費用をインフレで増やし、児童手当は固定の金額として差し引きます。産休・育休中の収入減、運用の利回り、介護費用の設定も反映します。
求めた月々の返済額から、元利均等返済と入力した金利・返済期間で借入額を逆算します。物件価格の目安は「（頭金＋借入額）÷ 1.07」です。1.07は、登記費用・仲介手数料などの諸経費を物件価格の約7%と見込んでいるためです。
ローンが定年後も残る場合の残債と、定年時にまだ卒業していない子の残りの費用は、定年の年に資産から差し引きます。退職金は定年の年に加えます。
購入後の修繕積立金・管理費・固定資産税は、住宅費とは別枠では計上しません（必要な場合は「その他」の支出に含めて入力してください）。ボーナス払い、住宅ローン控除による還付、将来の金利の変動も含みません。住宅ローン控除や金利変動の影響は「住宅ローンいくらかかる？」で確認できます。
定年時に確保する資産の余裕率と、生活防衛資金の月数が違います。ゆとり重視は老後資金の目標を20%上回り生活費6か月分、バランス型は10%と3か月分、住宅優先型は5%と1か月分を確保したうえで、買える金額を求めます。
頭金は現在の貯蓄から出す前提です。頭金を増やすと借入額は小さくなりますが、手元の資産が減って生活防衛ラインを下回りやすくなるため、買える金額の目安が下がる場合もあります。頭金と返済方法の考え方は、コラム「頭金は入れるべき？元利均等と元金均等どっちがいい？」で解説しています。
金利は入力した一定の値で計算します（初期値は変動金利を想定した1.45%です。2026年10月時点の主要都市銀行の中央値です）。金利が上がると、同じ月々の返済額で借りられる金額が減るため、物件価格の目安も下がります。金利を変えながら試すか、「住宅ローンいくらかかる？」の金利変更シナリオで返済額の変化を確認してください。
物件の購入時には、登記費用、仲介手数料、火災保険料、ローンの手数料などが、物件価格とは別にかかります。一般に物件価格の数%〜10%程度と言われており、このシミュレーターでは約7%で試算しています。
考慮していません。毎月の返済額だけで借入額を計算します。ボーナス払いを併用する場合は、毎月の返済額を少なめに入れるなどして調整してください。