住宅ローンは「金利が低い＝お得」とは限りません。団信の保障内容、審査にかかる期間や通りやすさ、金利タイプの違いまで見て初めて、自分に合ったローンかどうかが分かります。ここでは比較すべき3つの軸を整理します。
住宅ローンの金利タイプは大きく3つに分かれます。それぞれ「金利の低さ」と「将来の変動リスク」がトレードオフの関係にあります。
| タイプ | 金利水準 | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 最も低い | 半年ごとに金利見直し。「5年ルール」「125%ルール」で急激な負担増を緩和 |
| 固定金利期間選択型 | 中間 | 3〜10年など一定期間は固定。期間終了後は再選択（多くは変動金利に移行） |
| 全期間固定金利型 | 最も高い | 完済まで金利が変わらない。代表例はフラット35 |
団信は、契約者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高が保険金で完済される仕組みです。多くの金融機関でローン契約の条件になっています。
死亡・高度障害のみを保障。保険料は金利に含まれており、追加費用は基本的にかかりません。
がん・3大疾病・8大疾病などを追加保障。多くの場合、金利に0.1〜0.3%程度が上乗せされます。
持病などで団信の審査に通らない場合、加入条件が緩和された「ワイド団信」（金利+0.3%程度が目安）や、団信加入が不要な「フラット35」を検討する方法があります。
💡 既に生命保険に加入している場合、団信と保障が重複することがあります。住宅ローンを組むタイミングは、生命保険の必要保障額を見直す良い機会でもあります。
住宅ローンの審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階です。書類に不備があると再提出が必要になり、想定より時間がかかることがあります。さらに、審査にかかる期間だけでなく、そもそも審査に通るかどうかも金融機関によって差があります。
上記はあくまで一般的な目安です。実際には金融機関の種類・審査体制によって、審査にかかる期間だけでなく、同じ属性でも通りやすさ（審査基準の厳しさ）にも差があります。
| 銀行タイプ | 期間の傾向 | 通りやすさの傾向 |
|---|---|---|
| メガバンク | やや長め・ばらつき大 | 厳しめ。年収・勤続年数・雇用形態を細かく審査 |
| 地方銀行・信用金庫 | やや長め | 地域密着で個別事情を考慮しやすく、比較的柔軟な傾向 |
| ネット銀行 | 短めだが書類不備に弱い | 勤続年数が短くても間口は広いが、機械的な審査で融通は利きにくい |
| フラット35 | 本審査は短め | 雇用形態・勤続年数を問わず通りやすい。ただし物件側の基準あり |
同じ銀行タイプの中でも、同一銀行の支店ごとに対応が異なる、繁忙期（3〜4月の新生活シーズン）は審査が長引きやすいなど、公式サイトの目安通りに進まないことは珍しくありません。また審査基準は非公表のため、「自分にとって通りやすい・早い銀行」は申し込んでみないと分からないのが実情です。
事務手数料・保証料は金融機関によって定額型／定率型があり、総額で数十万円の差が出ることも。
ネット銀行は手数料無料・少額から繰上返済できるケースが多い一方、対面型銀行は手数料がかかる場合も。
年収に対する返済負担率（一般的に25〜35%が目安）は金融機関ごとに審査基準が異なります。
金利・団信・諸費用をすべて含めた総支払額で比較するのが後悔しない選び方です。