最終更新：2026年10月 ｜ 執筆：Tetsuo（MoneyPi運営者） ｜ 運営者情報
住宅ローン控除は「借りればいくらでも得する」制度ではありません。収入・借り方・他の控除との組み合わせ次第で、実際に受け取れる額は大きく変わります。この記事では、控除を無駄なく最大化するための3つのポイントを解説します。
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高（借入限度額まで）の0.7%を、所得税額から直接差し引く制度です。控除しきれなかった分は翌年度の住民税からも差し引かれますが、住民税からの控除には上限（課税所得の5%、最大9万7,500円/年）があります。
住宅ローン控除は「借入残高×0.7%」がそのまま戻るわけではなく、納めている所得税・住民税の範囲内でしか使えません。年収が低いと、せっかくの控除枠を使い切れないケースがあります。
年収400万円・独身の場合、所得税は約8.4万円、住民税からの控除上限は約8.7万円。合計で最大約17万円までしか控除を受けられません。年末残高2,500万円（控除枠17.5万円）の借入があっても、約0.5万円は切り捨てられてしまいます。
一般的に世帯年収500〜600万円程度からは、多くのケースで所得税・住民税の合計が控除枠を上回るため、無駄なく控除を受けやすくなります。共働きで収入を合算できる世帯ほど有利です。
💡 借入額を無理に増やして「限度額いっぱい」を狙うより、自分の納税額で使い切れる範囲かどうかを先に確認するのが賢明です。「住宅ローンいくらかかる？」ページで、ご自身の年収を入力すると概算の控除額が確認できます。
夫婦で住宅ローンを組む場合、借り方によって住宅ローン控除の受け方が変わります。
| 借り方 | 控除の受け方 | 特徴 |
|---|---|---|
| ペアローン | 夫婦それぞれが控除対象 | 契約が2本になり事務手数料等が2重 |
| 収入合算（連帯債務型） | 持分割合に応じ夫婦それぞれが控除対象 | 契約は1本、フラット35で利用可能 |
| 収入合算（連帯保証型） | 債務者本人のみ控除対象 | 配偶者は控除を受けられない |
夫婦それぞれの年末残高に対して個別に控除が計算されるため、世帯合計の控除額を増やせる可能性があります。特に片方の収入だけでは所得税・住民税の枠を使い切れない場合、もう一方の枠も活用できるのが最大のメリットです。
住宅ローン控除とふるさと納税は併用できますが、申告方法によっては控除にロスが出ることがあります。
ふるさと納税は住民税のみから控除されるため、住宅ローン控除（主に所得税から控除）とは基本的に干渉しません。控除ロスが起きにくい方法です。
ふるさと納税の寄付金控除が先に所得税から差し引かれ、住宅ローン控除の所得税枠が圧迫されます。控除しきれない分は住民税に回りますが、住民税側にも上限があるため、両方使い切れずロスが出ることがあります。
💡 一般的な年収帯（世帯年収500万円以上）では、ロスが出ても数千円程度で収まることが多く、ふるさと納税自体を諦める必要はありません。ただし住宅ローン控除1年目の年や、控除額が所得税額を大きく上回るケースでは、事前にシミュレーションしておくと安心です。
年収によって、実際に受け取れる控除額がどう変わるかを、概算で比べます。条件は、独身・給与収入のみ・社会保険料は年収の14.5%・所得控除は基礎控除のみ、年末のローン残高は3,000万円（年末残高×0.7%で、控除枠は21万円）です。
| 年収 | 所得税（概算） | 住民税からの控除上限 | 受け取れる控除額 | 使い切れない額 |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 約5.5万円 | 約5.8万円 | 約11.3万円 | 約9.7万円 |
| 400万円 | 約8.5万円 | 約8.8万円 | 約17.3万円 | 約3.7万円 |
| 500万円 | 約13.8万円 | 9.75万円（上限） | 21万円（満額） | なし |
| 600万円 | 約20.4万円 | 9.75万円（上限） | 21万円（満額） | なし |
| 800万円 | 約46.5万円 | 9.75万円（上限） | 21万円（満額） | なし |
※ 扶養控除・生命保険料控除などの所得控除があると、所得税はこの表より小さくなり、使い切れない額が増えることがあります。反対に、共働きで夫婦それぞれに控除枠がある場合は、世帯全体で使い切りやすくなります。「住宅ローンいくらかかる？」は、社会保険料控除などを考慮しない簡易計算のため、この表より所得税が大きく出ます。
住宅ローン控除は、自動では適用されません。自分で手続きをする必要があります。
| 時期 | 手続き |
|---|---|
| 入居した翌年（1年目） | 会社員でも、確定申告が必要です。税務署に申告書と必要書類を提出します |
| 2年目以降（会社員） | 年末調整で手続きできます。勤務先に「住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関から届く「年末残高等証明書」を提出します |
| 自営業・フリーランス | 毎年、確定申告が必要です |
1年目の確定申告では、一般に、年末残高等証明書、売買契約書または工事請負契約書の写し、登記事項証明書、源泉徴収票、本人確認書類などを使います（ケースにより異なります）。主な条件には、自分が居住する住宅であること、取得から6か月以内に入居すること、返済期間が10年以上であること、その年の合計所得金額が2,000万円以下であること、床面積の要件（原則50㎡以上。一定の場合は40㎡以上）があります。詳しい要件は、国税庁のサイトや税務署で確認してください。
住宅の種類で変わります。省エネ性能の高い新築住宅は最長13年間、省エネ性能の高い中古住宅も13年間、それ以外の中古住宅は10年間です（2026年度の税制改正時点）。借入限度額と控除期間は、「住宅ローンいくらかかる？」で、住宅の種類と世帯の条件を選んで確認できます。
年末のローン残高が減るため、控除額（年末残高×0.7%）も減ります。ただし、単純に比べると、借入金利が0.7%を上回る場合は、繰り上げ返済で減る利息のほうが、減る控除額より大きくなります。金利が0.7%を大きく下回る場合は、控除期間中は繰り上げ返済を急がない、という考え方もあります。
還付を受けるための申告（還付申告）は、5年以内であれば行えます。1年目の確定申告を忘れていた場合も、5年以内であれば、遡って申告できます。
その住宅に住まなくなると、その年以降は原則として控除を受けられなくなります。転勤などで一時的に離れる場合の特例があるため、該当する場合は、早めに税務署で確認してください。
どちらも、夫婦それぞれが控除の対象になります。契約が1本で手数料を抑えやすいのが収入合算（連帯債務型）、夫婦それぞれの収入に応じて借りやすいのがペアローンです。連帯保証型は、債務者本人のみが控除の対象で、配偶者は受けられません。団信の加入や、産休・育休で収入が減る期間の返済計画もあわせて確認してください。
制度や数値は改正されることがあります。最新の内容は、上記の公式サイトでご確認ください。