最終更新：2026年10月 ｜ 執筆：Tetsuo（MoneyPi運営者） ｜ 運営者情報
「同じ予算なら新築か中古か」は、住宅購入で必ず悩むポイントです。この記事では、メリット・デメリットを整理したうえで、諸費用・住宅ローン控除・固定資産税・補助金というお金にかかわる4つの違いを解説し、同じ価格の物件を買った場合の差額を計算例で確認します。さらに、中古を選ぶ場合のお金の面で狙い目となる築年数まで、続けて整理します。
以下で、それぞれの根拠を順に見ていきます。
諸費用（登記費用・ローン手数料・仲介手数料・火災保険等の合計）は、物件価格に対して、新築は3〜6%、中古は6〜9%が目安です。差の主な原因は仲介手数料で、中古物件の多くは不動産会社の仲介を通すため、法律上の上限額（物件価格×3%＋6万円＋消費税）に近い手数料がかかります。新築（特に売主から直接購入する新築マンション・注文住宅）は、仲介手数料が不要なケースが多く、諸費用を抑えられます。
住宅ローン控除（年末残高の0.7%を所得税等から差し引く制度）は、新築・中古どちらでも利用できますが、控除の対象になる「借入限度額」が、中古のほうが低く設定されています。限度額を超えた借入分は、控除の対象外です。
| 住宅性能 | 新築の限度額 | 中古の限度額 |
|---|---|---|
| 認定長期優良・低炭素住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 |
| 省エネ基準未満 | 対象外 | 対象外 |
控除期間は、省エネ性能の高い住宅は新築・中古とも最長13年間、それ以外の中古住宅は10年間です（一般世帯の場合。子育て世帯・若者夫婦世帯は限度額が上乗せされます。2026年度税制改正時点の制度）。一覧表の一般世帯の数値は、「住宅ローンいくらかかる？」と共通です。
固定資産税は、土地・建物の評価額に対して毎年課税される税金（標準税率1.4%）です。新築住宅は、「建物」部分の固定資産税が、完成から3年間（3階建以上の耐火・準耐火住宅は5年間）にわたって1/2に軽減されます（床面積50〜280㎡の住宅が対象）。中古住宅を購入した場合、この軽減はすでに終わっているか、そもそも対象になりません。
軽減額は建物の評価額・自治体によって幅がありますが、一般的な戸建てで、3年間の合計で20〜40万円程度安くなるケースが目安です。評価額は土地の立地や建物の構造で大きく変わるため、正確な金額は、購入予定物件の固定資産税評価証明書、または自治体窓口で確認してください。
国の住宅取得支援策（子育てグリーン住宅支援事業など）は、省エネ性能の高い新築住宅を対象にした制度が中心で、条件を満たせば、数十万円〜100万円程度の補助が受けられることがあります。中古住宅にも、自治体独自の補助金（耐震改修・リフォーム連動型など）は存在しますが、新築向けの制度に比べると選択肢は限られます。補助金制度は、年度ごとに名称・予算・条件が変わり、予算の上限に達すると年度の途中で終了することもあるため、購入を検討する年の最新情報を、国土交通省や自治体のサイトで必ず確認してください。
条件：物件価格3,000万円・フルローン（自己資金0）・35年・金利1.5%・元利均等返済と仮定した概算です。
| 項目 | 新築 | 中古 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 諸費用（購入時） | 150万円 | 225万円 | 中古が75万円高い |
| 住宅ローン控除（13年合計） | 約228.5万円 | 約182.0万円 | 新築が46.5万円得 |
| 固定資産税軽減（3年間） | 20〜40万円軽減 | 軽減なし | 新築が20〜40万円得 |
この条件では、購入時の諸費用は中古のほうが75万円高くなる一方、住宅ローン控除と固定資産税の軽減を合わせると、新築のほうが約66.5〜86.5万円有利になり、トータルでは新築側の負担が軽くなる計算です。
住宅は、買った瞬間から資産価値が下がり始めます。新築は入居した時点で「中古」になり、特に木造の戸建ては最初の10〜15年で価値の下落が大きいのが一般的です。将来、住み替えや売却の可能性を考えるなら、「いまいくらか」だけでなく、「何年後にいくらで売れそうか」も判断材料になります。建物の価値は、木造の戸建てと、鉄筋コンクリート造のマンションで、下落のスピードが大きく異なります。国税庁が定める減価償却の目安となる「法定耐用年数」は、木造22年、鉄筋コンクリート造47年で、実際の中古市場の価格動向も、おおむねこの傾向に沿っています。
グラフのとおり、戸建て（木造）は築15〜20年程度で建物価値の下落がゆるやかになり、それ以降は土地の価値が中心になります。つまり築15〜20年の物件は、前の所有者がすでに大きな値下がり分を負担してくれた後とも言えます。マンションはカーブがなだらかなため、この効果は戸建てほど劇的ではありません。
中古住宅が住宅ローン控除の対象になるには、新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅）を満たす必要があります。これより古い「旧耐震」物件は、耐震基準適合証明などの追加手続きがなければ、控除の対象外になることがあります。築年数が古すぎる物件は、値下がりが落ち着いていても、控除面で不利になる場合がある点に注意してください。
給湯器・屋根・外壁・水回り設備などは、築15〜20年前後で交換や修繕が必要になることが多く、まとまった出費が発生しがちです。マンションは、12〜15年周期の大規模修繕計画に基づいて修繕積立金が積み立てられているのが一般的ですが、修繕積立金が不足していないか（滞納状況や積立金の推移）は、購入前に確認しておきたいポイントです。
お金の面だけで考えるなら、戸建ては築15〜20年、マンションは築10〜20年程度が一つの目安になります。すでに大きな値下がりを終え、新耐震基準（1981年6月以降）を満たし、大規模な修繕がまだ迫っていない——という条件が重なりやすいゾーンだからです。ただし、これはあくまでお金だけを基準にした場合の目安です。新築には、中古では得にくい価値があります。
前の所有者の生活の痕跡がなく、配管・断熱・設備もすべて新品から使い始められます。
法律で義務付けられた10年保証に加え、断熱性能や省エネ性能も現行基準で、光熱費の面でも有利になりやすいです。
「見えない部分がどれだけ傷んでいるか」を心配する必要がなく、当面は大きな出費の予定を立てやすいです。
制度面では、住宅ローン控除の借入限度額や固定資産税の軽減など、新築が有利になりやすい一方、購入時の諸費用は中古のほうが高くなります。ただし、同じ立地・広さなら、中古のほうが物件価格そのものが数百万円以上安いことが多く、その差のほうが制度面の差額より大きくなるのが一般的です。制度の差と、実際の物件価格の差の両方を比べて判断してください。
お金の面だけで考えるなら、戸建ては築15〜20年、マンションは築10〜20年程度が一つの目安です。すでに大きな値下がりを終え、新耐震基準（1981年6月以降）を満たし、大規模な修繕がまだ迫っていない時期が重なりやすいためです。ただし、立地・管理状態・修繕の履歴で個別に大きく変わります。
耐震性に注意が必要な物件ですが、一律に避けるべきとは限りません。耐震基準適合証明書の取得など追加の手続きで、住宅ローン控除の対象にできる場合があります。耐震診断や補強工事の費用も含めた総額で判断してください。
使えます。中古住宅も、省エネ性能に応じて借入限度額と控除期間が決まります。具体的な金額は、「住宅ローンいくらかかる？」で、住宅の種類・世帯の条件を選んで試算できます（制度は2026年度の税制改正の内容を反映しています）。
新築住宅の建物部分の固定資産税は、完成から3年間（3階建以上の耐火・準耐火住宅は5年間）、1/2に軽減されます。対象は、床面積50〜280㎡の住宅です。軽減が終わると、通常の税額に戻ります。
中古物件の多くは、不動産会社の仲介を通すため、法律上の上限額（物件価格×3%＋6万円＋消費税）に近い手数料がかかります。新築（特に売主から直接購入する新築マンション・注文住宅）は、仲介手数料が不要なケースが多く、諸費用を抑えられます。
補助金は年度ごとに名称・予算・条件が変わり、予算の上限に達すると年度の途中で終了することもあります。購入を検討する年に、国土交通省や自治体のサイトで、最新の情報を確認してください。
制度や数値は改正されることがあります。最新の内容は、上記の公式サイトでご確認ください。